樓市政策調(diào)整持續(xù)深化 　　編者按　近，信陽(yáng)全面推行現(xiàn)房銷售制度引發(fā)廣泛關(guān)注。從全國(guó)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革進(jìn)一步深入推進(jìn)，“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、金融財(cái)政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，激發(fā)市場(chǎng)活力。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市政策調(diào)整持續(xù)深化，進(jìn)一步惠及消費(fèi)者。 　　在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)特聘教授陳惠雄看來(lái)，消化三、四線城市龐大庫(kù)存，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過(guò)進(jìn)一步全面深化改革才能達(dá)成。 　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的總量過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應(yīng)貫徹“控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，細(xì)分市場(chǎng)，多元擴(kuò)需，協(xié)同發(fā)展”的調(diào)控策略。 　　當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，一、二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有以前那么高不可攀，三、四線城市的房子也更便宜，但三、四線城市的樓市去化周期較長(zhǎng)，如何消化龐大的庫(kù)存仍是一大難題。 　　由地方出資收購(gòu)已建成未售商品房用作保障性住房，是破解樓市庫(kù)存的辦法之一，但從目前實(shí)際操作效果來(lái)看并不理想。中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇日前對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，當(dāng)下特別要警惕一些專家提出的“壓價(jià)收購(gòu)商品房”主張。 　　在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)特聘教授陳惠雄看來(lái)，消化三、四線城市龐大庫(kù)存，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要通過(guò)進(jìn)一步全面深化改革才能達(dá)成。 　　他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于重要轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，亟需探索“從安居建設(shè)到樂(lè)居發(fā)展”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、提升城市新格局。 　　01　三、四線城市樓市去化周期較長(zhǎng) 　　陳惠雄認(rèn)為，我國(guó)許多城市，尤其是三、四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市化進(jìn)程與政策調(diào)控的雙重影響下，正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展面臨供需結(jié)構(gòu)失衡、政策效應(yīng)遞減、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型滯后等結(jié)構(gòu)性矛盾與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年12月，全國(guó)商品房待售面積7.5億平方米。另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》，百城新建商品住宅庫(kù)存面積45265萬(wàn)平方米，其中三、四線城市占比約44.8%（約20283萬(wàn)平方米），同比下降9.3%。 　　雖然三、四線城市庫(kù)存規(guī)模連續(xù)23個(gè)月同比下降，但因銷售增速放緩，去化周期仍處高位。2024年12月，三、四線城市新建商品住宅存銷比為30.6個(gè)月，遠(yuǎn)超一、二線城市（一線城市12.8個(gè)月，二線城市18.0個(gè)月）。這意味著按當(dāng)前銷售速度，三、四線城市需近2.5年才能消化完現(xiàn)有庫(kù)存。 　　浙江省金華市社科聯(lián)副主席胡強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前樓市庫(kù)存積壓與需求分化并存。首先是庫(kù)存壓力顯著。以三、四線城市金華市為例，其庫(kù)存去化周期普遍長(zhǎng)于一、二線城市，區(qū)域分化嚴(yán)重。金華市區(qū)2025年一季度存量住宅用地信息公示數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)存量住宅用地項(xiàng)目共計(jì)78個(gè)，其中婺城區(qū)20個(gè)、金東區(qū)17個(gè)、開(kāi)發(fā)區(qū)25個(gè)、金義新區(qū)6個(gè)、金華山4個(gè)、城投集團(tuán)6個(gè)。其次是需求層次分化，改善型需求在逐漸增加，剛性需求在下降。 　　胡強(qiáng)告訴記者，當(dāng)前三、四線城市政策刺激效果持續(xù)弱化。2025年許多城市雖推出購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等政策，但受制于前期漲幅過(guò)大、市場(chǎng)信心修復(fù)緩慢、居民收入預(yù)期謹(jǐn)慎、加杠桿購(gòu)房意愿不足等因素，政策拉動(dòng)效應(yīng)有限。 　　孟曉蘇擔(dān)心的問(wèn)題是，地方政府對(duì)財(cái)政資金收購(gòu)商品房的政策執(zhí)行存在偏差。若財(cái)政資金用于收購(gòu)商辦用房改造為保障房，符合政策初衷；但部分地區(qū)將目標(biāo)錨定商品住宅，甚至采取壓價(jià)收購(gòu)策略（如以市場(chǎng)價(jià)60%強(qiáng)制收購(gòu)），導(dǎo)致市場(chǎng)交易陷入僵局。 　　他告訴記者，央行原計(jì)劃提供的3000億元再貸款支持收購(gòu)存量商品房，但截至2024年年底，仍有大量額度未使用，顯示政策推進(jìn)存在一定難度。 　　在孟曉蘇看來(lái)，一旦低價(jià)收購(gòu)行為形成示范效應(yīng)，將通過(guò)“邊際價(jià)格”機(jī)制進(jìn)一步拉低周邊房?jī)r(jià)。他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在要防止庫(kù)存進(jìn)一步積壓，須結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際需求靈活施策。 　　02　下一步應(yīng)精準(zhǔn)施策、靶向發(fā)力 　　北京中企規(guī)劃院院長(zhǎng)黃永剛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，目前三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨下行壓力，但區(qū)域分化明顯，部分城市存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。 　　他說(shuō)，三、四線城市房?jī)r(jià)普遍承壓，2025年前四個(gè)月多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格同比下降，部分城市跌幅超1%。其中，遠(yuǎn)離中心城市、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地區(qū)房?jī)r(jià)下行壓力更大，去化周期長(zhǎng)達(dá)4年以上，人口流失導(dǎo)致住房需求減少。但江蘇、浙江等沿海省份的三、四線城市因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)；部分核心城市周邊三、四線城市若產(chǎn)業(yè)支撐力較強(qiáng)，也可能維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。 　　他認(rèn)為，在市場(chǎng)調(diào)整壓力下，三、四線城市開(kāi)發(fā)商面臨去化難題，須優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)線上營(yíng)銷、購(gòu)房補(bǔ)貼等創(chuàng)新手段刺激需求。同時(shí)，三、四線城市需加強(qiáng)與中心城市的協(xié)同發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)以吸引人口流入，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾。 　　陳惠雄認(rèn)為，當(dāng)前傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已難以為繼，轉(zhuǎn)型壓力持續(xù)凸顯。不過(guò)一些城市近兩年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量控制趨嚴(yán)，且明確要求“嚴(yán)控增量、盤活存量”，反映出土地供應(yīng)端已呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，傳統(tǒng)“以地生財(cái)”模式面臨政策約束。 　　他認(rèn)為，靠擴(kuò)大總量的房地產(chǎn)發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，減量提質(zhì)是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)總趨勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的總量過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡、需求分化等挑戰(zhàn)，應(yīng)貫徹“控制總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，細(xì)分市場(chǎng)，多元擴(kuò)需，協(xié)同發(fā)展”的調(diào)控策略，積極穩(wěn)妥破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題，實(shí)現(xiàn)“從安居建設(shè)到樂(lè)居發(fā)展”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。 　　陳惠雄認(rèn)為，在控制總量方面，要根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)、庫(kù)存去化周期、市場(chǎng)需求變化等指標(biāo)，建立“人地房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，從源頭控制房產(chǎn)供給，引導(dǎo)房企注重產(chǎn)品品質(zhì)而非單純規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)，實(shí)施差異化信貸政策，探索“以租代售”新模式，鼓勵(lì)房企將部分房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，滿足新市民、青年人等群體的住房需求。 　　在優(yōu)化結(jié)構(gòu)方面，推動(dòng)存量房改造升級(jí)，打造“樂(lè)居”品質(zhì)標(biāo)桿。推進(jìn)老舊小區(qū)“有機(jī)更新”，實(shí)施“適老化、適幼化”改造，打造“安全、便捷、綠色、人文”的未來(lái)生活場(chǎng)景，提升住宅科技含量和附加值。 　　在細(xì)分市場(chǎng)方面，精準(zhǔn)畫(huà)像需求群體，提升供需匹配效率。建立“人口—產(chǎn)業(yè)—住房”聯(lián)動(dòng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期發(fā)布當(dāng)?shù)刈》啃枨蟀灼?shū)。實(shí)施差異化住房供應(yīng)政策，創(chuàng)新定制化住房服務(wù)模式，探索“先租后售”“共有產(chǎn)權(quán)”等靈活住房供應(yīng)模式，降低購(gòu)房者資金壓力，提高住房可及性。 　　在多元擴(kuò)需方面，培育新興住房需求，拓展市場(chǎng)發(fā)展空間。發(fā)展“住房+產(chǎn)業(yè)”融合模式，結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，因地制宜推動(dòng)房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)叵冗M(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合，建設(shè)“產(chǎn)業(yè)新城”“特色小鎮(zhèn)”等產(chǎn)城融合項(xiàng)目，形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)。打造“住房+文旅”特色品牌，鼓勵(lì)房企與文旅企業(yè)合作，打造“住假一體”“文旅融合”的復(fù)合型項(xiàng)目，滿足居民對(duì)美好生活的多元化需求。 　　在協(xié)同發(fā)展方面，構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。深入挖掘弘揚(yáng)地域文化，提升城市軟實(shí)力。通過(guò)融合文化資源，打造“文化地標(biāo)”“文化樓品”等產(chǎn)品，提升城市文化品位和吸引力。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)與科技協(xié)同創(chuàng)新，培育發(fā)展新動(dòng)能。因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，深度融合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，打造高能級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)。鼓勵(lì)房企與科研機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)“科創(chuàng)社區(qū)”等，為科技創(chuàng)新提供空間載體和服務(wù)支持。推進(jìn)農(nóng)工商貿(mào)并舉發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合，鼓勵(lì)房企參與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)“田園綜合體”“特色小鎮(zhèn)”等項(xiàng)目，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)和資源優(yōu)化配置。 　　陳惠雄指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，需要以“控制總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、細(xì)分市場(chǎng)、多元擴(kuò)需、協(xié)同發(fā)展”為總方針，精準(zhǔn)施策、靶向發(fā)力。通過(guò)控制總量，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡；通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升住房品質(zhì)內(nèi)涵；通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，滿足多元化需求；通過(guò)多元擴(kuò)需，拓展市場(chǎng)發(fā)展空間；通過(guò)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)+”生態(tài)體系。唯有如此，方能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)變，從“安居建設(shè)”向“樂(lè)居發(fā)展”跨越，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。（記者 周雪松） 　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)